Перед укладенням договору купівлі–продажу нерухомості важливо провести комплексну перевірку юридичної чистоти нерухомості. Цей процес передбачає аналіз документів, що стосуються власності на нерухоме майно, а також виявлення будь-яких обтяжень, що можуть вплинути на правомірність і законність угоди, наголошують у Мін’юсті.
Така перевірка дозволяє уникнути ризиків, пов’язаних із недійсними правами власності, обтяженнями або судовими спорами, які можуть виникнути вже після укладення угоди.
* Перевірка документів щодо права власності
До таких належать:
— укладений у встановленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дублікат, зокрема:
— договір купівлі–продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;
— договір про поділ спадкового майна;
— договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
— договір про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно;
— договір про виділення частки в натурі (поділ);
— іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
— договір купівлі–продажу, зареєстрований на біржі, укладений відповідно до вимог законодавства;
— договір оренди житла з викупом;
— договір, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, та акт приймання–передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;
— свідоцтво про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
— свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
— видані нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікати;
— свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дублікат;
— свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дублікат;
— судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;
— ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
— інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
* Перевірка документів, що підтверджують державну реєстрацію речових прав на майно. Перевірка наявності обтяження речових прав
Правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.
Підтвердження факту наявності в особи певних речових прав забезпечується шляхом використання Держреєстру речових прав на нерухоме майно, а саме отримання відомостей з нього в режимі реального часу.
Інформація з Держреєстру містить актуальні на дату та час її надання відомості про зареєстровані речові права, їх обтяження, наявні в Держреєстрі прав, а також відповідні відомості з його невід’ємної архівної складової частини або відомості про відсутність зареєстрованих речових прав, їх обтяжень (Актуальна інформація).
За бажанням особи інформація з Держреєстру також може додатково містити відомості про набуття, зміну і припинення речових прав, їх обтяжень, а також про внесені зміни до відповідних відомостей Держреєстру прав та його невід’ємної архівної складової частини у хронологічному порядку (Деталізована інформація).
* Перевірка іншої важливої інформації
Варто пересвідчитися, що в Держреєстрі прав не зареєстровані судові рішення та/або заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна, які є підставою для зупинення державної реєстрації прав.
Важливо також передивитися, чи не було здійснено перепланування, чи не знесенні опорні стіни. Якщо так, то це має бути належним чином оформлено через дозвільні документи з видачею нового технічного паспорта.
Крім того, потрібно перевірити відсутність боргу за комунальні послуги та чи не накладено арешт на квартиру.
Водночас необхідно пересвідчитися, що відчужувач нерухомого майна не внесений до Єдиного реєстру боржників та до нього не застосовані санкції відповідно до Закону України «Про санкції».
Інформацію щодо суб’єктів, до яких застосовано санкції, можна перевірити за даними Держреєстру санкцій.
